Immobilier & inflation : l'inflation est-elle sous estimée ?

L'inflation mesure les variations de prix non justifiées par des variations de qualité des biens et services.

L'inflation est un rituel très codifié plutôt qu'une véritable mesure scientifique.

• Il ne faut pas confondre pouvoir d'achat et sentiment de richesse • L'inflation n'est pas un bon indicateur des variations du coût de la vie

Le coût de la vie dépend du point de départ des prix et doit tenir compte des normes sociales qui évoluent.

Les 13 catégories principales comprennent: produits alimentaires, boissons alcoolisées, habillement, loyers, meubles, santé, transport, communication, loisirs, enseignement, restaurant et services divers.

• 16% des revenus vont à la nourriture • 2,9% dans les boissons alcoolisées et le tabac • 5% dans l'habillement • 5,7% dans les meubles et articles de ménage pour les jeunes

Le loyer et les charges représentent respectivement 7,4% et 8,8% du revenu disponible du Français moyen.

Le Français moyen n'existe pas: il s'agit d'une abstraction qui mélange tous les types de ménages, du plus jeune au plus âgé, du plus riche au plus pauvre.

Le loyer du Français moyen ne représente que 7% de son revenu. Puisque 65% des Français sont propriétaires, ce poids devient très réduit dans le calcul global.

Si les loyers augmentent de 5% tandis que tous les autres prix restent stables, l'inflation ne progresse que de 0,35% (7% × 5%).

L'INSEE calcule des inflations différentes selon les types de ménages: propriétaires, accédants à la propriété et locataires, mais ces différences sont minimes entre 1998 et 2015.

• La part des loyers chez les locataires (21%) est moins élevée que prévue • Les loyers n'augmentent pas tant que cela historiquement • Les loyers sont régulés en France depuis 2006 • 45% des logements loués sont des logements sociaux avec loyers contrôlés

Sur 40 ans, les prix de l'immobilier ont été multipliés par 5,5 tandis que les loyers n'ont été multipliés que par 3,4. Les revenus, eux, ont été multipliés par 4.

Les loyers ont augmenté moins vite que les revenus des gens en moyenne depuis 1980.

• Les ménages locataires tendent à s'appauvrir, non pas par l'augmentation des loyers mais parce que les plus précaires deviennent de plus en plus locataires • Il y a 40 ans, riches et pauvres étaient comparativement répartis entre propriétaires et locataires • Aujourd'hui, les riches ne sont presque plus locataires et les pauvres ne sont presque plus propriétaires

La surface moyenne du logement français est passée de 80 m² en 1980 à 90 m² aujourd'hui, reflétant une augmentation de la qualité des logements.

L'INSEE considère que l'inflation mesure le niveau de consommation des ménages, donc l'achat immobilier, vu comme un investissement, n'y rentre pas.

• Payer un loyer, c'est consommer du logement • Acheter un bien immobilier, c'est aussi consommer du logement, mais pour une durée quasi infinie • Un bien immobilier ne se détériore pas comme une télévision et se transmet de génération en génération

C'est à la fois de l'investissement et de la consommation, mais les règles actuelles le placent uniquement dans la case investissement.

Bien que l'inflation serve à mesurer le niveau de vie, l'évolution des prix de l'immobilier en est exclue, ce qui semble arbitraire.

Intégrer le prix de l'immobilier au calcul de l'inflation pose un problème: trouver une dépense mensuelle moyenne à associer aux propriétaires.

• Utiliser le remboursement du crédit immobilier pour les accédants à la propriété • Pour les propriétaires sans crédit, déduire un loyer fictif basé sur le prix du bien • Les propriétaires se paient des loyers à eux-mêmes pour calculer leur consommation de logement

Le loyer fictif qu'un propriétaire se paie à lui-même n'a aucun impact sur son pouvoir d'achat réel puisqu'il se le paie à lui-même.

La BCE a décidé de modifier sa règle de calcul de l'inflation pour y inclure les prix de l'immobilier. Cette discussion est en cours au niveau européen.

Une personne gagnant 20 000 euros par an hésite entre deux appartements à 100 000 et 200 000 euros. Elle achète le moins cher en étant prudente.

• Ses revenus augmentent de 1% par an (moyenne INSEE), passant à 22 000 euros • L'appartement acheté vaut 163 000 euros (hausse de 5% par an à Paris) • L'appartement convoité vaut 326 000 euros

Bien que l'appartement ait pris de la valeur, la personne devrait emprunter 7,4 fois son revenu au lieu de 5 fois. Son accès à un logement meilleur s'est détérioré.

Ce déclin du pouvoir d'achat immobilier serait visible à travers une augmentation du loyer fictif que la personne se paierait à elle-même.

La majorité des gens achètent leur bien immobilier via un crédit bancaire. Ce coût du crédit est essentiel mais souvent oublié dans les analyses.

• Un prêt de 100 000 euros sur 10 ans à 2% coûte environ 10 000 euros d'intérêts • Le même prêt sur 30 ans coûte environ 33 000 euros • La formule approximative: somme empruntée × taux × durée en années

• En 1980: prix d'achat + intérêts = 21 700 euros (4 ans de salaire), avec taux de crédit à 12% • En 2020: prix d'achat + intérêts = 64 000 euros (2,9 ans de salaire), avec taux à 1,2% • La baisse du coût du crédit a compensé la hausse des prix

En 1985, le crédit multipliait par 2 le coût d'achat. Aujourd'hui, il ne l'augmente que de 14%. Le crédit bon marché a largement absorbé la hausse des prix.

À Paris, les prix de l'immobilier ont été multipliés par 13,5 en 40 ans, bien au-delà de la moyenne nationale.

Même en tenant compte de la baisse du coût du crédit, celle-ci n'a pas suffi à améliorer les conditions d'achat pour les logements parisiens.

En tenant compte du crédit bon marché, l'augmentation des prix parisiens est réduite de ×13,5 à ×7. Le crédit a tout de même permis de diviser par deux la hausse.

Contrairement au Français moyen, le Parisien moyen n'a pas vu son pouvoir d'achat immobilier s'améliorer. Sa situation s'est progressivement dégradée.

En France, un crédit immobilier dure en moyenne 21 ans. Les Français doivent donc anticiper leurs revenus futurs lors de l'achat.

• L'inflation était de 13,5% en 1980 • Les revenus augmentaient de 12,8% en moyenne • Les Français avaient l'habitude d'une croissance rapide des revenus

En 1980, un Français qui achète un logement coûtant 4 fois son revenu peut anticiper que dans 5 ans, ce coût ne représentera que 2,5 fois son revenu attendu.

• L'inflation est très faible (0,5%) • Les revenus progressent de seulement 1,8% par an • Les anticipations de croissance sont bien plus modérées • Un logement coûtant 2,9 fois le revenu actuel restera à 2,6 fois le revenu anticipé dans 5 ans

Quand on divise le coût d'achat (prix + intérêts) par le revenu anticipé dans 5 ans, la situation de 1980 n'apparaît plus meilleure que celle de 2020.

• L'impression de payer cher était plus importante en 1980 quand on divise par le revenu actuel • Mais cette impression s'inverse quand on divise par le revenu anticipé dans 5 ans • Cela montre l'importance des anticipations de revenus dans les décisions d'achat

Avec cette nouvelle méthode, la période 1980-2000 n'apparaît plus comme une forte amélioration du pouvoir d'achat mais plutôt comme une stagnation.

• L'amélioration entre 2000 et 2008 reste claire • La situation à Paris reste problématique et spécifique • Les données montrent que les anticipations de revenus jouent un rôle crucial

La thèse selon laquelle l'inflation serait manifeste-ment sous-évaluée est fausse. Même en introduisant les prix de l'immobilier, la forte diminution des taux d'intérêt limite largement la hausse.

• Revenu du Français moyen: multiplié par 4 • Prix de l'immobilier: multipliés par 5,5 • Coût du crédit: divisé par 9 • Coût d'achat total: multiplié par 3 seulement

En moyenne, le coût d'achat d'un bien immobilier a augmenté moins vite que les revenus, donc l'inflation n'est pas sous-évaluée de ce point de vue.

Cela ne signifie pas que certains ménages ne se sentent pas plus pauvres à cause de l'immobilier. Les inégalités se creusent, les ménages précaires deviennent locataires, et les grandes villes connaissent des difficultés spécifiques.

Entre 2000 et 2017, les dépenses préengagées des ménages les plus pauvres ont augmenté de 10 points, en majeure partie à cause du logement.

• Ménages pauvres: dépenses préengagées augmentées de 10 points • Ménages aisés: dépenses préengagées augmentées de 2 points seulement • L'impact du logement est beaucoup plus fort sur les pauvres

Dans les années 70, les propriétaires et locataires étaient répartis plus égalitairement sur le spectre des revenus. Aujourd'hui, les riches sont propriétaires et les pauvres sont locataires.

Cette polarisation provoque un sentiment d'inégalité et d'injustice, amplifié dans les grandes métropoles où les prix font que les pauvres sont repoussés en périphérie.

L'inflation est un indicateur moyen qui ne permet pas de voir le creusement des inégalités spécifiques à certains groupes.

• L'inflation mesure le niveau de vie, pas le coût de la vie • Elle ne mesure pas le sentiment de richesse • Elle ne mesure pas le sentiment d'injustice • Elle ne capture pas l'expérience vécue de ceux qui sont exclus du marché immobilier

Les gens peuvent gagner plus et voir augmenter leur niveau de vie nominal tout en se sentant repousser des villes et en ayant moins d'argent à la fin du mois.

L'inflation n'est pas le bon indicateur pour dévoiler ce qui se passe réellement avec l'immobilier. Il faut d'autres mesures pour révéler les problèmes d'accès au logement et les inégalités croissantes.