Immobilier & Inflation : c'est pas ce que vous croivez

Discussion sur l'inflation et l'immobilier en collaboration avec Ozon Comprendre, animée par Ludo et Stéphane Dozon sur la chaîne Eurêka.

La thèse défendue : l'inflation est mal mesurée et ne tient pas compte de la hausse spectaculaire des prix de l'immobilier depuis des années.

• Prix généraux multipliés par 2,8 en 40 ans (1980-2020), soit environ 2,6% d'inflation annuelle • Prix de l'immobilier en France multipliés par 5,5 en 40 ans • Prix de l'immobilier à Paris multipliés par 13,5 en 40 ans • Revenus disponibles des ménages multipliés par 4 en 40 ans

Cette mauvaise mesure de l'inflation pourrait expliquer les mouvements sociaux comme les Gilets Jaunes, reflétant un sentiment d'appauvrissement non capté par les outils statistiques.

L'inflation mesure la hausse des prix à qualité égale. Elle ne doit pas confondre une augmentation de prix justifiée par une meilleure qualité avec une hausse monétaire pure.

• La qualité d'un produit n'a aucune unité de mesure objective • Les produits et services changent constamment en termes de caractéristiques et de provenance • Distinguer entre hausse de qualité et inflation est un exercice hautement arbitraire • Exemples : une pomme bio vs non-bio, ou une Renault Kangoo vs Opel Combo ne sont pas directement comparables

L'INSEE utilise une méthode standardisée et codifiée qui définit des critères stables pour différencier variations de qualité et inflation, permettant des comparaisons dans le temps.

La méthode reste hautement arbitraire malgré sa standardisation. Pour les biens simples (pâtes, pain), la mesure fonctionne bien. Pour les biens complexes, c'est beaucoup moins fiable.

Le pouvoir d'achat, tel que mesuré par l'INSEE, est composé de trois variables : la quantité de biens et services consommés, leur qualité (déduite de l'inflation) et les économies restantes à la fin du mois.

On peut avoir moins d'argent à la fin du mois, consommer moins de biens, mais voir son pouvoir d'achat augmenter si cette baisse est compensée par une hausse de qualité mesurée par les prix ajustés de l'inflation.

• Revenus arbitrables = part des revenus sur laquelle on a contrôle et qu'on dépense consciemment • Depuis les années 70, cette part diminue régulièrement car les prélèvements automatiques augmentent (loyer, électricité, internet, Netflix, etc.) • Pour les ménages pauvres : hausse de 10 points (31% à 41% entre 2001 et 2017) • Pour les ménages aisés : hausse de seulement 3 points

Même si le pouvoir d'achat augmente, le sentiment de richesse peut diminuer si les revenus arbitrables rétrécissent, créant une perception d'appauvrissement.

L'inflation mesure une vitesse d'évolution des prix, tandis que le coût de la vie mesure un niveau absolu. Des taux d'inflation différents ne signifient pas nécessairement une meilleure ou pire situation.

• France : inflation à 2,7% vs Allemagne : inflation à 4% • Mais à Berlin, presque tout coûte moins cher qu'à Paris (bière 4€ vs 8€, loyers 1950€ vs 2750€ pour un 3 pièces) • Les Allemands partent d'une base plus basse, donc malgré une inflation plus rapide, ils s'en sortent mieux

Le coût de la vie intègre le minimum social pour s'intégrer (sorties au cinéma, vêtements décents, connexion Internet, vacances). L'inflation ignore ces normes sociales changeantes.

• Inflation : Nokia 3310 passé de 300€ (2000) à 30€ (2020) = déflation de 11% par an • Coût de la vie : outil de communication passé de Nokia 3310 à Galaxy S21 (300€ à 800€) = inflation de 5% par an • Ces deux métriques racontent des histoires complètement différentes

Le pouvoir d'achat mesuré par l'INSEE est un outil statistique standardisé, pas une mesure absolue de la réalité. Il ne capture pas complètement le sentiment de richesse des ménages.

• La mesure du pouvoir d'achat implique des distinctions arbitraires entre variations de prix et variations de qualité • Le sentiment de richesse dépend aussi de facteurs non monétaires : injustices, inégalités, pouvoir démocratique • Les dépenses obligatoires augmentent (prélèvements automatiques) tandis que les revenus arbitrables diminuent

Blâmer uniquement la mauvaise mesure de l'inflation pour la crise des Gilets Jaunes est exagéré. Cette crise résulte de multiples enjeux : inégalités, perte de pouvoir, et aussi réductions des revenus arbitrables.

La question centrale reste à explorer : existe-t-il un calcul de l'inflation fondamentalement défaillant en ce qui concerne les prix de l'immobilier qui augmentent depuis des décennies ?